Pozyskanie zewnętrznych źródeł dofinansowania
inwestycji w nieruchomości

Rozwijająca się gospodarka, a co za tym idzie – oferta podmiotów kapitałowych, powoduje coraz większą dywersyfikację możliwości w zakresie finansowania inwestycji na rynku nieruchomości. Przed rozpoczęciem pozyskiwania źródła kapitału z reguły trzeba jednak spełnić określonego wymogi. Bez względu na to, czy firma (lub osoba prywatna) decydują się na korzystanie z kapitału własnego, czy też zewnętrznego, w każdym przypadku należy wpierw rozpocząć od opracowania szczegółowego planu strategicznego, który zawierać będzie wszystkie informacje o projekcie. W przypadku projektów dotyczących rynku nieruchomości szczególnie wskazane są informacje i analizy w zakresie stanu i kondycji nieruchomości, lokalizacji, historii (lub planów budowy), otoczenia makrogospodarczego i mikrogospodarczego, konkurencji, wartości oraz oczywiście mocnych i słabych stron projektu.
Po przygotowaniu niezbędnych biznesplanów następuje decyzja o sposobie uzyskania niezbędnego do realizacji projektu kapitału. Najpopularniejsze jest pozyskiwanie zewnętrznych źródeł finansowania, ponieważ mało kogo stać na pokrycie inwestycji z własnych środków. W tym zakresie możemy wyróżnić kilka istniejących sposobów na pozyskanie kapitału na rzecz prowadzenia biznesu na rynku nieruchomości. Kapitał obcy to wszelkiego rodzaju kapitał pożyczony od kogoś. Może to być kapitał pożyczony od znajomych (w tym przypadku warto pamiętać, że o ile znajomy pożyczkodawca nie znajduje się w bezpośredniej linii pokrewieństwa, to należy uiścić od takiej pożyczki odrębny podatek do urzędu skarbowego), od banku w ramach kredytu hipotecznego lub karty kredytowej o dużej zdolności kredytowej, a może to być także kapitał pochodzący od inwestorów – strategicznych lub funduszy typu Venture Capital lub Private Equity.
wc88
wc89

Jak wygląda finansowanie rynku nieruchomości w Polsce? Najczęściej wybierane metody

Finansowanie danego projektu różnić się będzie między innymi w zakresie rodzaju nieruchomości, której projekt dotyczy. Jak pokazują badania, w przypadku mieszkalnictwa, usług najmu, podnajmu i pokrewnych, najczęściej na rynku w Polsce przedsiębiorcy decydują się na hipoteczne kredyty bankowe. Z reguły są to jednak kredyty udzielane na stosunkowo wysoki procent. Występuje w tym przypadku ryzyko makroekonomiczne, dotyczące koniunktury gospodarczej. Jeżeli taki kredyt ma oprocentowanie zmienne, wówczas w przypadku podniesienia stóp procentowych przez bank centralny (w Polsce – Rada Polityki Pieniężnej przy Narodowym Banku Polski), w wyniku np. ewentualnego krachu gospodarczego, oprocentowanie może skutecznie zniwelować jakiekolwiek zyski z inwestycji.
Dlatego też często na rynku nieruchomości w Polsce w zakresie pozyskiwania zewnętrznych źródeł finansowania wymienia się kredyty inwestycyjne oraz budowlane. Zainteresowanie obydwoma powyższymi formami uzyskiwania kapitału, zgodnie z badaniem przeprowadzonym w 2015 roku, wynosi aż 69%. W tym przypadku również istnieje korelacja pomiędzy bieżącą koniunkturą rynku a stopą oprocentowania, jednak tego typu instrumenty charakteryzują większą elastycznością. Kredyty inwestycyjne mogą być uruchomione w formie linii kredytowej, ale mogą być wypłacone „od razu” lub w ramach ustalonych przez obydwie strony rat miesięcznych lub kwartalnych. Często w przeciwieństwie do klasycznych hipotek występuje tu możliwość całościowej spłaty w dacie zapadalności kredytu (ang. bullet repayment). Wiele instytucji bankowych otwarta jest także na indywidualne negocjacje dotyczące formy i horyzontu spłaty oraz wysokości odsetek.

Pozyskiwanie źródeł finansowania – inwestorzy i fundusze

Inną metodą finansowania inwestycji na rynku nieruchomości jest współpraca z podmiotami pozabankowymi (nie mylić z parabankowymi, czego nie polecamy). Przykładami tego typu źródeł kapitału na realizację projektu mogą być inwestorzy zewnętrzni lub fundusze Private Equity lub Venture Capital. Podmioty te angażują kapitał celem zwielokrotnienia go w danych horyzoncie czasowym. O ile w przypadku tych pierwszych podmiotów horyzont czasowy jest różny i zależy od indywidualnych negocjacji i wyznaczonych celów, o tyle działalność ww. funduszy zwykle, choć nie zawsze, charakteryzuje się średnioterminowym horyzontem czasowym (ok. 5 lat).
Częstym sposobem instytucjonalizacji współpracy pomiędzy przedsiębiorcą a funduszem Private Equity lub Venture Capital jest stworzenie spółki. Wówczas w ramach za finansowanie nieruchomości fundusz może realizować zysk poprzez akumulację dywidendy lub sprzedaż akcji. W przypadku innego rozwiązania formalnego będzie to sprzedaż udziałów. Należy jednak przy tym pamiętać, że większość funduszy nie będzie zainteresowana mniejszymi inwestycjami mieszkaniowymi. Tego typu pozyskiwanie źródeł kapitału najczęściej stosowane jest w przypadku projektów obiektów komercyjnych, przy czym nie dotyczy to tylko wielkopowierzchniowych i niezwykle kapitałochłonnych galerii handlowych, ale także mniejszych obiektów komercyjnych.
Right investment for getting income
wc91

Alternatywne pozyskiwanie finansowania – kazus mezzanine

Oprócz funduszy, inwestorów, licznych kredytów bankowych (hipotecznych, inwestycyjnych, budowlanych) istnieją także tzw. alternatywne źródła finansowania, w znacznej mierze dotyczą właśnie rynku nieruchomości (w Polsce również). Dobrym tego przykładem jest mezzanine, czyli dług o podwyższonym ryzyku spłaty. Jest to produkt, który posiada niektóre cechy klasycznych kredytów inwestycyjnych, a niektóre cechy współpracy inwestorskiej lub korzystania z pomocy danego funduszu. Istotną cechą tego alternatywnego sposobu jest fakt, że w przypadku powodzenia inwestycji przedsiębiorca ma stały udział w zyskach. Nie ma jednak wszystkich udziałów (lub innej całkowitej formy własności).
Mezzanine często występuje w postaci akcji uprzywilejowanych, specyficznych kredytów inwestycyjnych, a także obligacji. Finansowanie inwestycji w nieruchomości za pomocą mezzanine ma kilka zalet. Po pierwsze, usługi te są bardziej dostosowywane do sytuacji przedsiębiorcy niż klasyczne kredyty. Po drugie, istnieje jeden stały termin spłaty i zapewniony brak pobierania jakichkolwiek opłat przed tym terminem. Oczywiście z reguły wymagany jest także kapitał własny przedsiębiorcy. Jak jednak widać, istnieje bardzo wiele sposobów na pozyskanie zewnętrznego źródła kapitału.

Subscribe to our newsletter

FreshMail.pl
 

FreshMail.pl